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LOI SRU

Décret d’application n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Analyse et Commentaires.

Ce décret ajoute plusieurs innovations pour tenir compte des nouvelles dispositions insérées dans la loi du 10 juillet 1965.

CONSEIL SYNDICAL

A moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles d’organisation et de fonctionnement du conseil syndical, l’assemblée générale pourra maintenant lui fixer les règles de fonctionnement qu’elle souhaite  et les modifier éventuellement à la majorité de l’article 24 de la loi.

Il devra désormais rendre compte systématiquement à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission 

Il ne pourra plus recevoir délégation pour engager des dépenses hors budget dans les limites d’un certain plafond, sauf pour un objet spécifié dans la délégation.(art. 21 modifié du décret), ce qui signifie la fin des budgets votés par le conseil syndical pour des petits travaux.

En cas de changement de syndic, il aura à connaître la liste des documents transmis au nouveau syndic et aura donc la charge de s’assurer de la non déperdition des archives du syndicat

SYNDIC

Le syndic devra, pour l’information des copropriétaires, joindre à la convocation de l’assemblée annuelle « l’état détaillé des sommes perçues au titre de sa rémunération », donc y compris les honoraires débités directement aux copropriétaires.

La notion de « contrat du syndic » fait pour la première fois son entrée dans les textes. Du fait du double statut du syndic, mandataire et prestataire de services, ce contrat sera désigné en tant que « contrat de mandat » et devra être voté à la majorité de l’article 25 de la loi ( majorité des voix de tous les copropriétaires ) et comporter les modalités particulières d’exécution de ce contrat.

La notion de renouvellement du mandat du syndic disparaît : désormais il s’agit à chaque fois d’une nouvelle désignation. Le décret traite également des dispositions en cas de changement si plusieurs candidatures se présentent.

La mise en concurrence par le syndic des fournisseurs et entreprises pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, que l’assemblée peut imposer au dessus d’un montant fixé, est défini avec précision par le texte «  la demande d’une pluralité de devis ou l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises » 

Les syndics ayant des liens d’actionnariat avec des entreprises intervenant pour la copropriété sont soumis a des obligations d’informations des copropriétaires renforcées 

L’ASSEMBLEE GENERALE

Lorsqu’un marché de travaux ou un contrat de fourniture est d’un montant supérieur à celui au dessus duquel une mise en concurrence est obligatoire, les « conditions essentielles » de tous les contrats proposés doivent être jointes à l’ordre du jour, notamment pour la réalisation de travaux.

Les règles pour demander l’inscription à l’ordre du jour sont simplifiées : Elle peut être faite « à tout moment », mais si elle ne peut être inscrite à l’assemblée prévue compte tenue de sa date de réception, elle le sera pour l’assemblée suivante, supprimant ainsi l’additif ancien qui coûtait cher à la copropriété. Par contre il est maintenant possible d’examiner des questions non inscrites à l’ordre du jour, mais sans « effet décisoire »

La feuille de présence peut maintenant être tenue sous la forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.

Pour la constitution du bureau il est prévu, outre un président, la présence, s’il y a lieu, d’un ou plusieurs scrutateurs, ce qui laisse leur élection facultative.

Enfin, l’article 17 du décret de mars 1967 est modifié comme suit : « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs » . Il pourra être tenu et signé sous forme électronique et les signatures établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.

LA COMPTABILITE DU SYNDICAT

Le décret fait la distinction entre les dépenses pouvant être autorisées dans le cadre du budget prévisionnel et celles qui doivent être autorisées de façon spécifique par l’assemblée, avec chacune un budget distinct à ne pas dépasser. Pour faire simple, il s’agit principalement des travaux de conservation et d’entretien des immeubles et ceux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes et de leurs équipements.

( Voir art. 32 modifiant les articles 43, 44-et 45 du décret de 1967)

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. (art. 45-1 nouveau)

Les avances de fonds destinées à constituer des réserves pour travaux sont maintenant remboursables.

Un nouveau décret comptable, en préparation, doit apporter un certain nombre de précisions sur «  l’état financier » du syndicat  et son compte de gestion général. Il traitera des appels de fonds possibles, des avances constitutives de provisions spéciales pour faire face à certains travaux d’entretien, qui doivent être mentionnées comme créances du copropriétaire en cas de cession du lot susceptibles d’être remboursées après apurement du compte, l’acquéreur devant prendre en charge celles lui incombant alors..

Le décret analysé précise que «  lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique »

Il traite également des rapports entre syndic, notaire et propriétaire vendeur, confirmant que la nécessaire information des acquéreurs relève du seul vendeur et non du syndic.

DATE D’APPLICATION

Certaines dispositions  liées aux nouvelles règles comptables et aux états qui devront être fournis entreront en vigueur à la date  du 1^er janvier 2005, les autres dispositions le 1^er jour du 3^ème mois de la publication du décret au journal officiel ( 4 juin 2004)

Le 16 juin 2004 par le conseiller bénévole

VOIR aussi décret d'applications du 27 mai 2004