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LA PROCEDURE POUR NON-PAIEMENT DES CHARGES

 CE QUE DIT LA LOI

La loi SRU du 13 décembre 2000 impose aux copropriétés de voter chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes.

En conséquence, au premier jour de chaque trimestre, les copropriétaires doivent verser des provisions pour charges égales au quart de ce budget.

L’alinéa 2 de l’article 10 de la loi de 1965, stipule : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 qui définit la manière de procéder à cette évaluation et que l’on retrouve dans le règlement de copropriété.

En cas de non-paiement, le syndic peut désormais faire condamner rapidement le débiteur à payer non seulement la provision due, mais également toutes les autres prévues au budget voté par l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour les appels de fonds lancés pour des travaux importants, le syndic doit utiliser une procédure différente en cas de non-paiement.

Le syndic doit réagir rapidement dès le premier impayé, pour éviter que la dette du copropriétaire ne s’aggrave, rendant la récupération plus difficile. Pour cela le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale, «  sauf s’il s’avère nécessaire de faire saisir les biens du débiteur », une simple lettre de mise en demeure suffisant bien souvent.

Si le débiteur reste sans réaction, le syndic informe le conseil syndical de la situation et enclenche la procédure judiciaire appropriée

 LES PROCEDURES.

 I- Le syndic adresse au copropriétaire mauvais payeur, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, qui l’avertit que s’il ne paie pas sa dette dans un délai déterminé ( environ 15 jours), son dossier sera transmis à la justice. En outre il lui indique qu’il devra verser à la copropriété des intérêts de retard au taux légal ( actuellement 3,29% l’an ), selon l’article 36 du décret du 17-3­1967, plus les frais et honoraires, répétibles et irrépétibles, engagés par le syndicat pour le recouvrement de ces charges, selon la résolution 7 de l’assemblée générale du 13-12-1995.

L’action en recouvrement des charges de copropriété, qui sont nécessairement indéterminées et variables, ne rentre pas dans le champ d’application de la prescription quinquennale de l’article 2277 du code civil, mais bien dans l’application de la loi du 10-07-1965 qui se prescrit par dix ans.

A l’appui de toute demande en recouvrement, le syndicat doit produire les justificatifs suivants :

-          Pour les exercices clos, la justification du vote d’approbation des charges par l’assemblée générale des copropriétaires

-          Les appels individuels de charges qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par type de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part.

2- A défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision sur budget prévisionnel, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre RAR restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile de son destinataire.

3- Le syndic saisit alors le Président du Tribunal de Grande Instance qui, statuant comme en matière de référé, peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement de la totalité des provisions devenues exigibles, décision qui sera assortie de l’exécution provisoire. ( N.B. La résolution 10 de l’assemblée du 12-12-1986 a donné mandat au syndic pour poursuivre le recouvrement des charges par tous moyens.)

 LES FRAIS

 Dérogeant au principe posé par l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution selon lequel les frais de recouvrement des impayés sont à la charge du créancier et à l’article 10, alinéa 2, de la loi de 1965 qui pose la règle de la répartition des frais d’administration entre tous les copropriétaires, le syndic peut désormais imputer sur le seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires engagés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée. En revanche, si le juge reconnaît le bien fondé de la prétention du copropriétaire défaillant, ces dépenses devront être réparties entre les autres copropriétaires, sauf si le juge en décide autrement compte tenu de la situation économique des parties. ( Art. 10-1, nouveau, de la loi de 1965 et Loi SRU Art. 81, 1°)

Tel n’est pas le cas en revanche des frais de relance, des honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier ou à l’avocat, des honoraires de l’avocat de la copropriété qui relèvent des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et des frais d’huissier qui font partie des dépens.

 LES RECOURS AMIABLES

 Si le copropriétaire défaillant connaît réellement des difficultés financières, le syndic peut, avant mise en place de la procédure, négocier avec lui des facilités de paiement assorties d’un échéancier de remboursement, avec signature d’un avis de prélèvement sur son compte bancaire.

 En cas de condamnation du copropriétaire défaillant, cette procédure amiable peut dans certains cas très exceptionnels, être examinée par le conseil syndical et le syndic dans le cadre d’une procédure de conciliation et d’arbitrage, avec mise en place de garanties incontestables, tout retard de paiement entraînant l’exécution du jugement dans son intégralité.

Selon l’importance de la dette et la durée de remboursement demandée, le syndic pourra, en accord avec le conseil syndical, demander que lui soit fourni des garanties.

 Si une seule échéance n’est pas respectée le syndic mettra en jeu les garanties fournies et transmettra le dossier à l’avocat pour mise en place de la procédure de recouvrement.

 Si le copropriétaire défaillant est vraiment insolvable, une saisie immobilière pourra être envisagée par voie d’huissier muni du jugement, pour mise en vente par adjudication. Dans ce cas il parait plus raisonnable que le copropriétaire défaillant mette en vente son bien pour éviter l’accumulation des frais et charges d’exécution.

Nous rappelons que la copropriété dispose d’une garantie légale lui permettant de récupérer ce que lui doit le copropriétaire avant tous les autres créanciers et que le montant de la vente est d’abord bloqué chez le notaire, puis, après accord du vendeur, le montant des dettes accumulées vis à vis de la copropriété est reversé au syndic, y compris les condamnations au titre de l’article 700 du NCPC.

110215